良い収益物件の考え方

株式会社バーデンハイムの五十嵐です。
本日は、バーデンハイムが考える良い収益物件について書かさせて頂きたいと思います。

利回りよりも大事なこと

どんなに利回りが高くても、空室時にその利回り通りの家賃収入は入ってきません。
管理の仕事をしている中で、退去してもすぐに満室になる物件がありました。競争力のある物件だから貸主もこの物件を購入してよかったと思っているかもしれません。
仮に空室になった時のことを考えてみましょう。

空室期間：１ヶ月〜３ヶ月
原状回復費用：１ヶ月〜２ヶ月
業務委託料（管理会社への支払い）：１ヶ月
広告費（仲介会社への支払い）：１ヶ月〜２ヶ月
フリーレント：１ヶ月

合計：家賃の５ヶ月〜12ヶ月
の損失が発生する可能性があります。
満室経営だから、その物件が良い物件とは一概には言えない状況だと思います。

利回りよりも退去率が低いことがとても大事なことだと私は考えています。

退去率の低いお部屋とは

住居系で退去率の低いお部屋の代表は２LDKや３LDKなどのファミリータイプだと思います。
長く住む方だと10年以上、稀に30年40年お住まいになっている方もいらっしゃいます。
そのような方は、仮に家賃が６万で30年お住まいになったことを考えると
60,000x12ヶ月x30年＝2160万円の家賃を支払うことなります。
しかも長く住む人ほど、その部屋に住めたことにとても満足して家主に感謝する傾向があると思います。

逆に１Rや１Kで２０㎡前後の住空間にゆとりのないものは退去率が高くなる傾向があります。
一都三県の駅近物件ですと15㎡前後の物件も多数あります。
そのようなお部屋は他の部屋の音も聞こえやすく、せっかく安心できる住まいに帰ってきてもストレスフルな状況となってしまいます。
そんなストレスフルなお部屋に長く住みたいと思う方はあまりいないと思います。

今でも大量に作られている収益物件は単身用の１K、１Rで２０㎡前後のものが多い状況です。
入居者からの需要が高い新築の１LDKや１DKは利回りの観点から建築会社は作りたがりません。（利回りが低くなると購入者がいなくなるからです。）

私が目指すもの

入居者が快適にストレスを感じることが少なく、いつまでもここに住んでいたいなと思うようなお部屋（収益物件）を世の中に多く出したいと考えております。それにより入居者も大家さんも満足できる状況を作り出していきたいと思っております。