【2023年度版】不動産賃貸の空室対策｜10選を紹介
badenheim・所有している賃貸の空室が多くて困っている
・すぐに退去されてしまう…
・入居率を上げる方法を知りたい
上記の悩みを解決する記事です。
所有している物件に空室が出てしまうのは、必ず何かしらの理由があります。
間口や立地などの変えられない要素はどうしようもありませんが、それ以外の要素は変更することで空室を減らせます。
本記事では、効果的な空室対策のアイデア10選について紹介しています。
効果的な対策を厳選しているので、ぜひ実施してみてください。
空室対策のアイデア10選
本章で紹介している空室対策のアイデア10選は、実際に実施して効果があったものです。
入居率を上げる・退去率を下げるという観点から10個のアイデアを紹介していきます。
ADの活用
住む場所を探しているお客様の窓口となるのが、仲介業者です。
特別な広告料を不動産の仲介会社へお支払いをすることで、入居者へ優先的に紹介してくれるようになります。
コストは上がってしまいますが、入居率が高まるため空室対策としては効果的な方法です。
ペット可物件
ペット可の物件に変更すると需要が高まり人気の物件になります。
メリットだけでなくデメリットもありますが、ペット可物件は棟数が少ないため、効果的な対策です。
家賃も上げられる施策なので、入居率の向上と収益のUPも狙えます。
モデルルーム
モデルルームはお部屋を探している方に対して、生活をイメージしてもらうために有効な手段です。
居心地の良さを感じてもらえると、入居率がグッと上がります。
ただ、1Kから1LDKのお部屋であれば家電や家具など全てのものを設置する必要はありません。
椅子やラグ、照明といったアイテムだけ設置しておき、居心地の良さを感じてもらうだけで十分です。
家具家電の購入費用や搬入・保存のコストを加味した上でモデルルームを作りしましょう。
初期費用の無料化・更新費用の削減
引っ越し時の費用は入居者にとって大きな出費です
初期費用としてかかってくる敷金や礼金、その他の費用を減らせば選ばれやすくなります。
しかし、単純に無料するだけでは収益が減ってしまうため、類似物件と比較して初期費用を設定すると良いです。
無料にしなくとも初期費用５万円パックなどにするだけでも入居してもらいやすくなります。
また更新時に発生する費用を減らすことも空室対策になります。
引っ越しを考えている方は更新費用を払うタイミングで、引っ越しをされるケースが多いです。
そのため、更新費用を削減したり、長く住んでくれたお礼としてプレゼントをしたりすると、長く住んでくれるようになります。
共用部の日常清掃
共用部分を日常清掃しておくことも実は効果的な対策です。
もし内見に行ったときにエントランスや廊下などの部分が汚れていたらどうでしょうか？
気にしない方もいるかもしれませんが、共用部分が汚いと入居をやめてしまう可能性もあります。
例え物件自体が古くても共用部分を綺麗していれば、印象は良くなり入居してくれる確率が上がります。
宅配ボックス
近年ネットでお買い物する需要が増えていることから、宅配ボックスのニーズも高いです。
「賃貸不動産ほしい設備ランキング」でもトップ3に入っています。
設置している物件もまだまだ少ないため、差別化にもなります。
ただ、デメリットもあるため、設置前にきちんと抑えておきましょう。
無料インターネット
無料インターネットは、入居者が欲しい設備の中で最も人気が高い設備です。
毎月費用を抑えられ、回線設置の手間もなくなる無料インターネット付きの物件は、入居者にとってメリットしかないです。
ただ家主からすると、維持費やメンテナンス費がかかるデメリットがあります。
ウォシュレット（温水洗浄便座）
ウォシュレット（温水洗浄便座）は費用対効果が高い対策の1つです。
商業施設や公共施設に当たり前に設置されるようになったため、近年入居者のニーズが高まっています。
2〜3万程度で購入でき、道具と少し知識があれば自分自身で設置できる点も、おすすめしたい理由の1つです。
シューズボックス
シューズボックスは低価格で設置できるのにもかかわらず効果が高い空室対策です。
一軒家には当たり前に設置されている設備ですが、賃貸住宅になるとはついていないアパートが散見されます。
入居者目線に立って考えると、シューズボックスがあるのは嬉しいポイントです。
賃貸の利回りは重要ですが、入居者のことを第一に考えたお部屋作りができると入居率が向上し、退去率も低い良い物件に変わります。
賃貸物件が空室となってしまう理由
賃貸物件が空室となってしまうのには様々な理由があります。
本章では所有している物件に空室が出てしまう理由について紹介しています。
家賃が高い
周辺の類似物件と比較して家賃が高い場合や、お部屋の間口や設備などが家賃に見合っていないと入居されにくいです。
設備が充実していたり、立地が良い場合は多少家賃が高くても入居者が集まりますが、できるだけ類似物件と同等以下の家賃を設定しましょう。
初期費用が高い
良い物件だったとしても初期費用が高いとお客様は入居をためらってしまいます。
利益を取ることも大切ですが、空室が多い場合は最低限の費用に抑えるようにしましょう。
敷金返金を無料にする・保険やクリーニング費を削減するなどの対策がおすすめです。
魅力がない
立地や間口など物件自体に魅力がないと誰も住みたいとは思いません。
立地が悪いのであれば、設備を充実させる・家賃を下げるといった対策をして入居しやすい工夫を凝らしましょう。
類似物件の中でいつも満室な人気な物件を調査すると、どんな魅力があってなぜ人気なのかがわかります。
入居者のニーズを捉えられていない
入居者のニーズを捉えていない物件は入居率が低いです。
物件にはそれぞれ狙うべきターゲットが決まっています。
例）
1Kの物件：一人暮らしの学生や社会人の方
1LDKの物件：二人以上で一緒に暮らしている方々
所有している物件が1Kなのに家族世帯を狙った設備や空室対策をしても入居率はあがりません。
自分の物件と狙っているターゲットが合っているのか確認しましょう。
設備が悪い
設備が充実していない物件には入居しようとは思いません。
無料インターネットやオートロックなど入居者のニーズが高い設備がついていると、入居率が上がります。
入居者に人気の設備ランキング2022：https://www.zenchin.com/news/content-639.php
特に水回りの設備は特に入居者が細かくチェックしている項目なので、しっかりと綺麗な設備を揃えておきましょう。
空室対策でやってはいけないこと
空室対策でやっていけないことや効果が薄くおすすめできない対策があります。
「せっかく実施したのに効果がなかった…」そんなことにならないように気をつけましょう。
本章で紹介している内容は、実際に実施して効果が薄かったものや無駄に費用がかかってしまった対策です。
初期費用と維持費の高い設備の導入
初期費用が高い設備や維持費の高い設備を導入するのは控えましょう。
初期費用が高いと費用を回収するまでに時間がかかってしまい、維持費が高い設備だと毎月の収益が圧迫されてしまいます。
【具体例】
・浴室乾燥機
ニーズが高い設備ではありますが、導入コストやメンテナンスコストが割高になりやすいです。特に家賃の安い賃貸を所有している場合は、収益に対して維持費で負けてしまうためやめておきましょう。
・有料テレビ（ケーブルテレビ）
J:COMなどのインターネットの有料テレビはかかる費用の割にはあまり効果が見込めません。一定のニーズはありますが導入する必要はないです。
計画性のないリノベーション
リノベーションをすると古い物件を新しく生まれ変わらせることができるため、効果的な対策ではありますが、高額な費用が発生してしまいます。
入居者が増えて空室がなくなったとしても、かけた費用を回収できない可能性があります。
また、リノベーションには時間がかかるため、その期間は空室となってしまい収益が発生しないことも注意が必要です。
家賃を大幅に下げる
家賃を下げるのは空室対策としてかなり効果的な手段ではありますが、大切な収益が減ってしまいます。
家賃は類似物件と比較して、適切な料金に設定しましょう。
家賃相場は大家さん自身でもある程度はリサーチできるようにしましょう。管理会社はできるだけ空室期間を短くしたいので家賃を下げる事を提案しやすい傾向があります。
入居条件の安易な変更
入居条件を変更することで、間口が広がってお部屋が埋まりやすくなります。
しかし、安易な入居条件の変更はトラブル発生の原因となってしまいます。
持っている物件の特徴や現在住んでいる方々の特性をきちんと理解して、入居条件を変更するようにしましょう。
【各物件のポイント】
・楽器可の物件：楽器や演奏可能な時間帯の指定
・ペット可の物件：ペットの種類や大きさ、クリーニング費用の設定
・高齢者の入居の物件：孤独死保険の加入、見守りサービスの利用
・外国籍入居者の物件：入居ルールの周知と徹底
まとめ
今回は不動産経営において重要な空室対策について紹介しました。
もし所有されている物件で実施していない対策があれば、ぜひ試してみてください。
管理は任せているけど、キャッシュがなかなか残らない方など第三者の意見としてアドバイスさせて頂きます。
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